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人少房大太浪费，澳洲出狠招！提议征收“空置卧室税”

为解决澳洲住房供应与可负担性危机，有人提出征收“空余卧室税”的大胆设想。

Cotality最新研究显示，澳洲房产的“居住人数”与“卧室数量”之间存在严重错配。

数据表明，超60%的房屋仅由一到两人居住，但与此同时，超四分之三的房产为“三 居及以上”户型，这是目前最常见的住宅规格。

Cotality澳洲研究主管Eliza Owen表示，这一现象引发了人们对“住房市场是否真正满足实际需求”的质疑。

Cotality研究总监Tim Lawless透露，虽然该机构并不主张直接征收空余卧室税，但在报告中提出了另一种税制改革的好处——用更小、更广泛的税种取代印花税。

“土地税模式取消了巨额的前期一次性成本，取而代之的是基于土地价值征收的持续性土地税。”

“遗憾的是，各州政府在很大程度上依赖印花税和整体房产税收入。州政府不可能在没有其他税收来源替代的情况下，直接废除印花税。”

从政治层面来看，这种税制改革也面临阻碍：“目前印花税仅针对每年约5%的房产 交易人群，而新税种可能覆盖三分之二的房产所有者——要推动这种‘征税群体扩大’的改革，难度极大。”

Lawless指出，当前住房市场的“关键缺口”在于：缺乏足够适配“换购小户型”人群的住房类型。

如今新建的住宅，大多更适合需要“升级住房”的年轻家庭，而非希望“缩小居住空间”的群体。

“虽然住房密度正逐步提升，但实际上，多数‘换购小户型’的人既不想要大独栋别墅，也不青睐高层小公寓，而是倾向于‘介于两者之间’的户型，”他说，“行业内所称的‘中间缺失层’（missing middle），正是我们需要重点补充的领域——即增加中低密度住房供应，以满足这部分人群的需求。

另一项提案则建议“改革养老金资产测试规则”，将家庭住房价值纳入评估范围——此 举旨在鼓励人们搬入“更符合自身实际需求”的住房，减少大户型房屋的空置浪费。

Owen补充道：“目前在供应端，澳洲主要城市已开始建设地理位置优越、适合小型家庭居住的公寓。但通过税收改革引导需求变化，或许能进一步推动这类新型住房的入住率提升。”

本周，澳洲政府召开“经济圆桌会议”，与商界领袖及行业专家进行了为期三天的讨论，议题聚焦“如何提升生产力”，而住房问题是核心关切点之一。

目前，工党政府承诺的“2024-2029年建设120万套新住房”目标，预计将缺口超25万套。

总理Anthony Albanese此前将住房建设缓慢归咎于“繁琐的规章制度”及过度监管。

有报告称，他表示政府将研究措施降低建房成本——自新冠疫情以来，该成本已飙升约30%。

住房部长Clare O’Neil于周三宣布，《国家建筑法规》（Nationals Construction Code）的实施将暂停至2029年，以确保120万套住房目标能够实现。

此外，财政部长Jim Chalmers本周提出10项工作重点，包括：加快重点区域住房审批速度、优化监管、利用人工智能技术、简化行业流程、培养技能型劳动力等。

这 些举措得到了众多专家及行业领袖的支持。 澳洲建筑行业的核心组织“澳洲建筑商协会”（Master Builders Australia）表 示，政府的这些承诺将为建筑行业带来“直接利好”。

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悉尼“买房大战”升级，最多150人抢一套房！

PropTrack的最新数据显示，在悉尼部分城区，购房者平均需要与近150名竞争者抢夺一套房源，华人区榜上有名。

该排名基于各区每套待售房产的平均关键询价次数。

在悉尼西区，相邻的Werrington和St Marys位居榜首，Werrington每套房源平均收 到150次关键询价，St Marys则以144次紧随其后。

华人区Killara也榜上有名，为 115次。

Ray White United Group的Peter Diamantidis在St Marys地区从事房产销售已有 超20年的时间。

他表示，过去几个月该地区的关注度一直在“不断攀升”，新基础设施建设增加了对潜在买家的吸引力。

“你不仅要直接与房主打交道，还要与开发商和投资者合作，所以前来咨询的买家类型各不相同。”

“投资者正涌入该地区，因为在建的新地铁将成为通往新机场的主要换乘站，但同时涌入的也有首次购房者。”

Diamantidis还表示，如此高的需求加上供应不足，推动了该地区的房价上涨。

“在过去3个月，以低于100万澳元的价格出售的房产变得十分罕见。”

“与12个月前相比，你可能可以70万到80万澳元买到一套房。23年前，我甚至以16 万澳元或更低的价格出售过房产。”

大量咨询也使得拍卖竞争变得异常激烈。

Diamantidis表示，St Marys的拍卖平均有10到15名注册竞拍者。

“我们举行的最后一次拍卖有22名竞拍者，最终以超底价50万澳元的价格成交。”

7月下旬，一个位于St Marys区Canberra St的房产以351.5万澳元的价格售出，超底价51.5万澳元，卖家持房76年。

最终买家是一名投资者兼开发商，据了解正计划在该地块建造联排别墅。

PropTrack的数据还表明，东区房产也表现强劲，Rose Bay、Coogee和Bronte都跻 身前10。

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墨尔本房价上涨最快和最慢区揭晓！

尽管“房价每10年翻一番”被广泛视为买房“常识”，但墨尔本Docklands的公寓用足足37年才实现价格翻倍，狠狠打破了这一“民间智慧”。

根据Cotality公布的数据，早在1988年4月，这一区的公寓中位价为291,807澳元。 而直到今年7月，其中位价才达到584,450澳元，历时整整37年。

在墨尔本市中心其他地区，如Carlton、Southbank、Melbourne CBD和Toorak，情 况也类似。

这些内城区被列为房价翻倍所需最久的5个区之一，平均要花费27.6年。

本周，联邦政府在经济改革圆桌会议上将“简化审批流程”列为优先目标，试图加速住房建设，缓解住房压力。

Cotality Australia研究主管Eliza Owen指出：“2010年代内城区高密度和期房公寓的激增，导致墨尔本中心区域房源过剩。”

“当时内城区公寓建设出现了刻意针对投资者市场的趋势，结果供应了很多不受欢迎的产品。”

澳洲住房与城市研究院（Australian Housing and Urban Research Institute）执行董事Michael Fotheringham表示，这类城区一度因“人口密集、工作机会多、生活便利”而对投资者具有吸引力，也间接强化了“房价7年或10年翻一番”的说法。

“人们常常将这些‘升值公式’当作真理……但事实上，这是很多速成类理财书卖出的概念，并未深入分析具体数据。”

Fotheringham补充说，一个区域是否具升值潜力，往往会被未来10年的基建项目和 城市发展所影响。

他指出，Docklands与墨尔本CBD许多旧公寓建于公寓标准尚不严格的年代，留下了大量面积狭小的住房，这类房型如今在市场上难有吸引力。

“Docklands还没‘成熟’，学区资源不足，家庭很难扎根。”

“整个区还未成型，这也限制了房价的增长。”

他表示，“若Fishermans Bend的开发做得好，将能缓解这些问题。”

相较之下，像Ivanhoe、Essendon West、Keilor和Eaglemont这类传统富人区的独 立屋用时大约18年翻倍。而整个墨尔本翻倍时间最长的区是东南部的Clyde，用时 22年。

Owen解释说，这些昂贵区的房价翻倍周期较长，是因为疫情后高利率加上墨尔本整体经济放缓，让买家转向更实惠的市场。

相对地，那些近几年房价翻倍速度最快的地区，则集中在如Mickleham、 Strathtulloh、Kalkallo、Weir Views和Fraser Rise等价格较低的区，这些地方的独立屋价格多在9到10年内已翻一番。

Fotheringham指出，如果本来基价就高，房价自然涨得慢。

“例如10年前某些富裕 城区的房价已经是140万澳元，现在市场不一定会愿意再出价到200万元。”

而在价格增长最快的地区中，Mornington Peninsula的公寓表现亮眼，多数城区房 价翻番只花了10.6至12.8年，包括Langwarrin、Hastings、Safety Beach和 Somerville等地。

Owen和Fotheringham都将这种增长归因于疫情期间“在家办公”带来的生活方式转变。

Peninsula Link这条长达27公里的高速路，连接墨尔本东南部与Mornington Peninsula，大大缩短了城市与海岸间的通勤时间，使该区吸引力倍增。

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悉尼东区将建新火车站 推动建造一万套新住宅

澳洲历史最悠久的城区正按计划建造十多年来的第一个新车站，以促进全国最昂贵的悉尼东区房地产市场建设10,000 套房屋。由于当地社区的反对，悉尼东区铁路线的伍拉拉（ Woollahra ）车站在1970 年开始建设后未完工就被放弃。

但新州工党政府现在希望火车停在那里，以支持在澳洲最富裕的悉尼东区建造10,000 套新住宅，并将近年来主要发生在悉尼西区的住房建设重新平衡到拥有现有基础设施。

柯民思（Chris Minns）州长周日表示：「长期以来，新州的年轻人和家庭被迫在搬离悉尼市中心商业区或根本买不起房子之间做出选择。」伍拉拉的车站将为通勤者提供八分钟直达市中心商业区的火车服务。

该区被评估为市中心附近建造新住房最可行的城区，但在新房审批方面一直落后。

新州政府表示，过去五十年来，其人口下降了11%，而大悉尼地区人口则增长了74%。

住房厅长杰克逊（Rose Jackson）周五在新州上议院预算委员会的听证会上表示，公屋和社区住房管理机构Homes NSW 在该车站周围没有任何土地，也没有调查在该地区提供公屋和经济适用房。

但她在周日指称，伍拉拉车站和附近的崖边（ Edgecliff）区车站周围的重新分区将包括「专门划设一部分来建经济适用房」。

在当地建经济适用房可能来自开发商，他们的住宅开发项目可以获得更高的容积率和建筑高度，以换取指定的经济适用房。

随着住房建设的增加，悉尼西南部的格伦菲尔德（Glenfield）和莱平顿（Leppington）之间的最后一个重轨车站于2015 年启用。

新建造最近的重点是自动化地铁服务，该服务现在在该市西北部的塔拉旺（ Tallawong）和辛能（Sydenham）之间运行，最终到达西南部的宾士镇（Bankstown）。

从悉尼市中心商业区到巴拉玛打的地铁西线（ Metro West ）项目还需要几年时间才能完工，但当巴拉玛打附近赛马场的业主在5 月份选择不出售该地块时，在玫瑰山（Rosehill）区未来车站附近允许建造25,000 套房屋的努力失败。

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